건축설계 전 과정을 한눈에! 기획부터 실시설계까지 단계별 완벽 정리
건축설계는 단순히 건물을 '그리는' 작업이 아닙니다. 건축물이 어떤 목적으로 지어질지, 어떻게 사용할지, 어떤 법규를 따라야 할지, 구조는 어떻게 구성될지 등을 총망라한 복합적인 창조 과정입니다. 이 설계 과정은 기획 단계에서부터 실시설계에 이르기까지 다양한 전문 지식과 기술이 요구되며, 각각의 단계는 서로 밀접하게 연결되어 있습니다.
특히 일반적인 주택 건축부터 상업용 빌딩, 공공시설에 이르기까지 건축물의 용도나 규모에 따라 설계의 깊이와 범위는 달라지지만, 기본적으로 거치는 건축설계 단계는 대부분 유사한 구조를 따릅니다. 설계 단계에 따라 인허가 절차, 구조 검토, 예산 산정, 시공 준비 등이 체계적으로 이뤄지기 때문에 각 단계의 역할과 의미를 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다.
본 글에서는 건축설계의 전체 흐름을 7단계로 나누어, 실제 현장에서 사용되는 절차와 방법을 체계적으로 설명합니다. 기획에서 마스터플랜 수립, 기본계획, 실시설계까지 각 단계별 핵심 포인트, 필요한 준비 자료, 실제 사례, 관련 법규까지 함께 정리해 드립니다.
건축주, 건축사, 시공사 모두가 동일한 이해를 바탕으로 협업할 수 있도록 실무 중심의 설명과 함께, 예산·일정 관리, 인허가 포인트도 빠짐없이 다루겠습니다. 건축 설계를 앞둔 분이라면, 이 글을 통해 전 과정을 명확히 이해하고 보다 효율적인 건축 준비가 가능할 것입니다.
건축설계의 전체 흐름 개요
건축설계는 크게 다음과 같은 7단계로 구성됩니다.
- 기획 단계
- 사전 조사 및 타당성 검토
- 기본계획 설계
- 중간 설계 및 설계안 확정
- 인허가 설계
- 실시설계
- 시공 연계 및 설계 감리
각 단계는 유기적으로 연결되며, 건축주의 의도와 예산, 법규, 구조, 인테리어까지 반영됩니다. 단계별 주요 내용을 하나씩 상세히 살펴보겠습니다.
기획 단계
건축설계의 첫걸음은 기획입니다. 이 단계에서는 건물을 왜 지으려는지, 어떤 용도로 사용할지, 어떤 규모가 필요한지 등을 정의합니다.
건축주는 자신의 요구사항(Needs)을 명확히 해야 하며, 이를 바탕으로 건축사와의 미팅을 통해 프로젝트 방향성을 설정하게 됩니다.
주요 작업 내용
- 건축주의 요구사항 정리 (공간 구성, 기능, 디자인 등)
- 건물 용도 및 규모 예측
- 대지의 기본 정보 확인 (면적, 방향, 도로 등)
- 예상 공사비 및 예산 수립
- 전체 일정 계획 수립
팁
기획 단계에서 구체적으로 요구사항을 정리해두면, 이후 설계 변경이 최소화되어 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.
사전 조사 및 타당성 검토
건축설계에서 가장 중요한 기초 작업 중 하나가 타당성 조사입니다. 건축물이 지어질 부지에 대한 법적, 물리적, 경제적 조건을 모두 검토하는 단계입니다.
주요 작업 내용
- 토지 이용계획 확인 (토지이용규제, 용도지역, 지구단위계획 등)
- 건폐율, 용적률 확인
- 일조권, 도로 접합 조건
- 대지 경사도, 지형 특성 분석
- 개발 가능성 및 인허가 가능성 검토
실사례
예를 들어 용도지역이 ‘제1종 전용주거지역’이라면 상업시설이 들어갈 수 없고, 건축 가능 면적도 제한되므로, 이를 반영한 공간 구성이 필요합니다.
기본계획 설계
기본계획 설계는 건축의 전체 개요와 구조를 도식화하는 단계입니다. 흔히 말하는 '건물 디자인 스케치'가 포함되며, 이 단계에서 대략적인 형태, 평면, 외관이 결정됩니다.
주요 작업 내용
- 대지 배치도 작성 (건물 위치, 출입구, 주차 등)
- 평면도, 입면도, 단면도 작성
- 주요 재료 선정 (외장, 창호 등)
- 공간 구성안 제시
- 구조 시스템 초안 결정
중요 포인트
이 단계에서는 건축주의 피드백을 적극 반영하여 다양한 디자인 대안을 제시하고, 최종 설계 방향을 좁혀갑니다.
중간 설계 및 설계안 확정
기본계획을 바탕으로 보다 정교한 설계안이 도출되며, 건축주의 최종 승인을 받아야 하는 중요한 전환점입니다.
주요 작업 내용
- 각 층별 평면도 확정
- 공간 면적 산출 및 세부 배치
- 주차대수 산정
- 엘리베이터, 계단실 위치 확정
- 3D 시뮬레이션 또는 모델링 제공
실무 팁
이 단계에서 설계안에 대한 동의서를 받거나, 계약조건에 따른 변경 합의를 문서화하면 향후 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.
인허가 설계
확정된 설계안을 기반으로 관할 지자체의 건축 허가를 받기 위한 설계도면 작성 단계입니다. 건축법, 소방법, 주차장법, 장애인법 등 관련 법규를 철저히 반영해야 합니다.
주요 작업 내용
- 건축 허가용 도면 작성 (건축, 구조, 기계, 전기 등)
- 인허가 제출 서류 준비
- 에너지 절약 설계서, 구조 검토서 등 포함
- 사전 협의 (문화재, 소방서, 구청 등)
- 건축허가 신청 및 승인
유의사항
허가가 지연되면 전체 일정에 큰 영향을 주므로, 인허가 가능성은 기본계획 단계에서 미리 예측하는 것이 중요합니다.
실시설계
허가가 완료되면 실제 시공이 가능한 수준의 정밀한 설계도면을 작성하는 단계입니다. 구조 설계, 설비, 내·외장 마감, 창호, 전기, 조명까지 모두 포함되며, 시공 견적 산정에도 활용됩니다.
주요 작업 내용
- 건축/구조/기계/전기 설계도서 작성
- 마감재 세부 스펙 지정
- 시공순서 고려한 상세 도면 작성
- 배관, 배선 계획 수립
- 공사 내역서 작성 (수량 산출)
중요성
실시설계는 공사비와 시공 품질에 직접적인 영향을 미치며, 시공사의 견적 근거이자, 공사 계약의 핵심 기준이 됩니다.
시공 연계 및 설계 감리
설계가 마무리되면 시공사 선정, 공사 계약 체결 후 본격적인 시공이 시작됩니다. 이때 건축사는 설계 의도대로 시공이 이뤄지는지 감리를 수행하게 됩니다.
주요 업무
- 시공사 입찰 또는 선정 협의
- 공사기간 중 현장 방문 및 감리
- 자재 변경 시 건축주-시공사-설계자 간 협의
- 설계변경 승인 절차 진행
- 준공도면 작성
최종 목표
건축주의 기획 의도와 설계 목적이 시공 결과물에 정확히 반영되도록 하는 것이 이 단계의 핵심입니다.
건축설계 단계별 필요 서류 정리
| 기획 | 요구조건서, 예산서, 일정표 |
| 사전조사 | 토지이용계획확인서, 지적도, 지구단위계획 확인서 |
| 기본계획 | 평면도, 입면도, 배치도, 3D 이미지 |
| 중간설계 | 세부 공간 계획안, 구조 콘셉트, 자재 개요 |
| 인허가 | 인허가용 도면 세트, 각종 법적 검토서류 |
| 실시설계 | 상세 도면, 마감 리스트, 공사 내역서 |
| 시공 연계 및 감리 | 공사 계약서, 자재 승인가, 설계 변경 요청서 등 |
설계단계별 소요 시간 예시
| 기획 및 사전조사 | 약 2~3주 |
| 기본계획 설계 | 약 4~6주 |
| 중간 설계 및 확정 | 약 2주 |
| 인허가 설계 | 약 4~6주 |
| 실시설계 | 약 6~8주 |
※ 상업시설, 공동주택 등은 규모에 따라 설계 기간이 훨씬 길어질 수 있습니다.
자주 묻는 질문 FAQ
기획 단계에서 무엇을 가장 중점적으로 고려해야 하나요?
→ 건물의 용도, 예산, 대지 조건, 예상 일정 등을 종합적으로 고려해 요구조건서를 명확히 작성하는 것이 핵심입니다.
설계 변경은 어느 단계까지 가능한가요?
→ 중간 설계까지는 자유롭게 가능하지만, 인허가 이후에는 변경 절차가 복잡하므로 기본계획 단계에서 확정하는 것이 좋습니다.
건축사가 인허가도 대행하나요?
→ 대부분 건축사가 인허가 업무를 대행하지만, 경우에 따라 별도의 인허가 전문 업체와 협업할 수 있습니다.
3D 설계는 모든 프로젝트에 포함되나요?
→ 최근 대부분의 설계에서 3D 도면이나 시뮬레이션을 포함하지만, 예산이나 프로젝트 성격에 따라 생략될 수 있습니다.
실시설계는 왜 중요한가요?
→ 시공 단계에서 오류를 줄이고 품질을 높이기 위해 반드시 필요한 정밀 도면입니다.
설계비는 어느 단계에 얼마씩 발생하나요?
→ 보통 전체 설계비의 10~20%는 기본계획, 30%는 인허가, 50%는 실시설계에 분배됩니다.
건축주가 직접 설계에 참여할 수 있나요?
→ 가능하지만, 전문성을 갖춘 건축사와 긴밀히 협의하는 방식이 바람직합니다.
설계와 시공을 동시에 진행하면 안 되나요?
→ 일부 프로젝트는 가능하지만, 설계 미비로 인한 시공 오류 발생 가능성이 높아 권장되지 않습니다.