건축법 위반 사례 총정리! 벌점 기준부터 행정처분까지 한눈에 이해하는 체크리스트

건축, 도시계획

건축법 위반 사례 총정리! 벌점 기준부터 행정처분까지 한눈에 이해하는 체크리스트

Dolmen12201 2025. 9. 30. 06:03

건축물을 신축하거나 증축, 개축, 리모델링할 때 가장 중요한 기준 중 하나는 바로 건축법을 제대로 지키는 것입니다. 하지만 건축 관련 업무는 일반인에게 너무 어렵고 복잡하게 느껴져, 무심코 진행한 시공이나 설계가 법을 위반하게 되는 경우가 종종 있습니다. 문제는 이러한 위반이 단순 벌금이나 과태료에 그치지 않고, 벌점 누적, 영업정지, 형사처벌까지 이어질 수 있다는 것입니다.

특히 건축물 대장에 등재되지 않은 불법 증축, 도로 조건 미달, 건폐율 초과, 위법한 용도 변경, 무단 점유 등은 전국 어디서나 빈번히 발생하는 대표적인 위반 유형입니다. 이런 위반 사항은 추후 매매, 등기, 리모델링, 재건축 등에도 큰 장애물이 됩니다. 실수로 인한 위반이라도 관할 지자체는 예외 없이 행정처분을 내리며, 누적될 경우 건축사나 시공사는 영업정지, 자격정지, 벌점 20점 이상 누적 시 등록말소까지 당할 수 있습니다.

이번 글에서는 건축법 위반 사례를 구체적으로 정리하고, 유형별 벌점 기준과 행정처분 수위, 실제 적발된 사례들까지 상세히 안내합니다. 또한 건축주, 시공사, 설계자, 감리자가 반드시 알고 있어야 할 체크리스트와 사전 예방 팁도 함께 제공하여, 실제 건축 실무에서 문제가 발생하지 않도록 돕겠습니다. 글을 끝까지 읽으시면, 건축법 위반의 사각지대를 완벽히 피하는 실전 가이드를 얻을 수 있습니다.

건축법 위반이란 무엇인가?

건축법 위반이란 건축행위 또는 건축물 유지·관리 과정에서 건축법령을 위반한 행위를 말합니다. 대표적으로는 다음과 같은 유형이 있습니다.

건축허가 없이 건축 행위 진행
승인도서와 다른 설계 및 시공
법정 건축면적, 건폐율, 용적률 초과
불법 증축 또는 무단 용도변경
도로 접도 요건 미달
대지 미확보, 공유지 무단 점유
위법한 구조물 설치(발코니 확장 등)
조경 기준 미충족
공사 중 안전조치 미이행

건축법 위반 시 발생하는 주요 행정처분

위반 유형처분 종류세부 내용

무허가 건축	시정명령 + 이행강제금 + 고발	철거 또는 원상복구 명령, 형사처벌 가능
용도 변경 미신고	과태료 + 시정명령	변경된 용도로 사용 금지 조치
건폐율·용적률 초과	이행강제금 + 시정명령	초과면적 철거 또는 벌금 부과
승인도서 미준수	감리자·시공자 벌점 + 시정	반복 시 자격정지 또는 등록말소 가능
위법 증축	이행강제금 + 사용제한	무허가로 간주되어 불법건축물 처리
설계 도면 위반	건축사 벌점 부과	20점 이상 누적 시 등록취소

건축법 위반 벌점 기준표 정리 (시공사·감리자·건축사)

위반 내용벌점비고

무허가 건축 시공	10점	고발 병행
승인도서와 다르게 시공	5점	경미한 경우 경감 가능
사용승인 전 무단 사용	3점	공공건축물은 가중
감리 미실시	8점	감리자 자격정지 사유
현장 대리인 미배치	4점	시공사 책임
구조 변경 및 배치 변경	5~10점	위반 내용 따라 상이
정기점검 미이행	2점	유지관리 위반

벌점은 2년간 누적되며, 20점 이상이면 건축사 자격정지, 등록취소 등 강력한 제재가 이뤄집니다.

실제 건축법 위반 사례 모음

사례 ① 불법 증축으로 적발된 상가주택

위반 내용: 2층 옥상에 불법 다락 설치 (용도 미변경)
적발 결과: 이행강제금 1차 900만 원 부과 + 철거 명령
부동산 거래 지연: 건축물대장에 불법 표시 → 매수자 이탈

사례 ② 근린생활시설 무단 숙박용 변경

위반 내용: 1층 카페 → 게스트하우스로 사용
적발 결과: 용도 변경 미신고로 과태료 500만 원 + 영업 정지
부수적 문제: 화재안전 기준 미충족 → 소방서 추가 조치

사례 ③ 대지 미확보로 건축허가 취소

위반 내용: 타인 소유의 통로를 도로로 기재하여 허가
결과: 허가 취소 + 설계자 벌점 5점
건축주 손실: 설계비와 인허가 수수료 전액 손해

사례 ④ 감리 미이행으로 감리자 자격정지

내용: 공사 전 과정에서 감리자 현장 미배치
적발 주체: 지자체 감사에서 확인됨
처분 결과: 감리자 자격정지 3개월, 벌점 8점 부과

위반 유형별 벌점과 행정처분 요약표

위반 유형주요 대상자벌점행정처분 내용

불법건축물 신축	시공사, 감리자, 건축주	10점	고발 + 원상복구
승인도서 위반 시공	시공사	5점	시정명령 + 이행강제금
감리 미이행	감리자	8점	자격정지 + 등록취소 가능
허가 없이 구조 변경	건축사, 시공사	5~10점	설계변경명령 + 벌점
불법 용도 변경	건축주	없음(과태료)	시정명령 + 과태료
주차장 확보 기준 미달	시공사	3점	사용승인 불가, 시정명령

위반 시 발생 가능한 문제점들

건축물대장에 ‘위반건축물’ 기재
부동산 거래 시 매수자 이탈
건축물 사용승인 지연
재건축, 리모델링 추진 불가
금융기관 대출 제한
공공입찰, 공모 참가 제한
건축사무소 등록 말소 또는 자격 박탈

건축법 위반을 예방하기 위한 체크리스트

✅ 건축허가 또는 신고 여부 확인
✅ 승인도서와 시공 도면 일치 여부 검토
✅ 감리 계약 체결 및 현장 입회 일지 관리
✅ 구조·배치 변경 시 설계 변경 승인
✅ 공사 완료 전 ‘사용승인 신청’ 철저하게 진행
✅ 주차대수, 조경, 배수 등 부속 시설 충족 여부 확인
✅ 발코니 확장 시 합법적 기준 적용
✅ 전기·소방·에너지 관련 법령도 함께 검토

건축주가 유의해야 할 포인트

설계와 시공을 통합 계약할 때, 설계자와 시공자의 책임 구분이 애매해질 수 있습니다. 감리계약은 별도로 체결하세요.
공사 중 도면 변경이 생기면 반드시 건축사와 협의해 변경허가 절차를 거쳐야 합니다.
준공 후 불법 사항이 있으면 등기 불가 또는 거래 거절 사유가 될 수 있으므로, 미리 점검하는 것이 중요합니다.

시공사·감리자·건축사가 알아야 할 위반 예방 실무 팁

시공사는 승인도서와 시공도면을 철저히 일치시켜야 하며, 변경이 불가피할 경우 건축사와 협의 후 변경설계 제출
감리자는 공사 일정별 현장 입회 및 보고서 작성을 의무적으로 수행해야 하며, 이를 소홀히 할 경우 벌점 및 자격정지
건축사는 대지 조건, 법규 검토를 초기에 정확히 수행해야 하며, 건폐율·용적률 오판 시 큰 피해 발생